房地產(chǎn)存量業(yè)務(wù)規(guī)模總體下降約900億元，表外業(yè)務(wù)余額同比下降20%以上——這是招商銀行在3月21日的2021年年報發(fā)布會上，管理層披露的數(shù)據(jù)。 “房地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)的風(fēng)險，仍然處于風(fēng)險上升、釋放階段，全行業(yè)的不良率還會進(jìn)一步上升。”招商銀行首席風(fēng)險官朱江濤說，預(yù)計(jì)該行今年房地產(chǎn)貸款不良率將與行業(yè)保持一致，但會將不良率控制在可接受范圍內(nèi)。截至去年底，招商銀行房地產(chǎn)對公貸款不良率為1.39%。 今年以來，已有多家銀行與房企合作，向后者提供并購融資貸款，招行也與多家房企簽訂了協(xié)議。該行管理層表示，房企并購融資業(yè)務(wù)存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會，將按市場化原則進(jìn)行。 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍將上升 據(jù)朱江濤透露，按照集團(tuán)大口徑計(jì)算，截至2021年12月底，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模總計(jì)約為9200億元，相比年初下降了900億元左右。 招行的對公涉房業(yè)務(wù)，主要包含表內(nèi)、表外兩大部分。其中，表內(nèi)業(yè)務(wù)構(gòu)成包括信貸、自營債券投資、自營非標(biāo)投資等類別。在表內(nèi)業(yè)務(wù)中，截至去年底，招行上述需要承擔(dān)風(fēng)險的實(shí)有、或有涉房對公業(yè)務(wù)，余額共計(jì)5114.9億元，同比增加3.48%，其中對公房地產(chǎn)貸款余額3559.8億元，比上年底增加136.6億元，同比下降0.46個百分點(diǎn)。 從去年三季度開始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險暴露，招行開始壓縮房地產(chǎn)貸款。2020年年底，該行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險業(yè)務(wù)余額5974.1億元，去年6月底增加至6437.68億元。到了三季度末，降至5203.9億元。據(jù)此測算，去年四季度，該行進(jìn)一步壓縮了涉房業(yè)務(wù)，但節(jié)奏有所放緩。 而降幅更大的是表外業(yè)務(wù)。截至去年12月底，招行理財(cái)、委托貸款、代銷信托、主承銷債務(wù)融資工具等，不承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)余額共計(jì)約4120.8億元，同比下降20.61%。而在去年9月底，這一數(shù)據(jù)為4788.2億元。 去年以來，部分房企風(fēng)險暴露，令商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量也受到影響。截至去年底，招行房地產(chǎn)對公貸款不良率1.39%，同比上升1.16個百分點(diǎn)。同時，部分涉房代銷業(yè)務(wù)出現(xiàn)了違約。 朱江濤透露，截至去年底，該行與房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)業(yè)務(wù)余額約1008億元，占比約為 6%，總體違約率在0.2%左右；代銷的存量涉房業(yè)務(wù)約988億元，其中私行代銷的非標(biāo)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余額933億元，違約客戶主要涉及華夏幸福、恒大兩家，對公代銷約55億元規(guī)模，涉及3家客戶，目前已經(jīng)壓降到30多億元。 對于與華夏幸福、恒大兩家房企有關(guān)的業(yè)務(wù)處置進(jìn)展，朱江濤表示，華夏幸福的債務(wù)問題方面，債委會已有整務(wù)重組方案；恒大方面也保持與項(xiàng)目管理人的密切溝通，項(xiàng)目對應(yīng)的可售現(xiàn)值和在建的可售貨值加起來，對應(yīng)在該行融資的覆蓋比例是非常充分和足值的。 “房地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)的風(fēng)險，目前仍然處于風(fēng)險上升、釋放階段，整個行業(yè)的不良率還會進(jìn)一步上升。”朱江濤說，該行今年也會和趨勢保持一致，但會將不良率控制在可接受區(qū)間之內(nèi)。至于整個行業(yè)何時見頂，需要密切關(guān)注一手、二手房銷售情況的變化。 房企并購貸款有結(jié)構(gòu)性機(jī)會 除了存量對公業(yè)務(wù)，今年以來，招商銀行還與多家房企簽訂協(xié)議，為相關(guān)主體提供并購貸款、融資額度。 公開信息顯示，3月3日，招商銀行分別與碧桂園、美的置業(yè)簽署150億元、60億元并購融資合作協(xié)議。此前，該行還與華潤置地、華潤萬象、大悅城等簽訂協(xié)議，分別提供200億元、30億元、100億元并購融資額度。 “房地產(chǎn)并購融資業(yè)務(wù)，希望市場不要過度解讀，這是高度市場化的業(yè)務(wù)，我們始終秉承市場化和商業(yè)化的原則，并購貸款怎么做，房地產(chǎn)并購貸款就怎么做，沒有什么特別的東西。”在年報發(fā)布會上，招商銀行副行長李德林說，通過重組并購，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，對銀行來說也是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。 招行副行長、董秘王良表示，房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要分開來看；同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要一分為二地看，房地產(chǎn)企業(yè)很多還是非常優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的，現(xiàn)金流、杠桿率比較穩(wěn)健健康，選擇一些優(yōu)秀的開發(fā)商合作，共同化解當(dāng)前風(fēng)險。開發(fā)貸、按揭貸款也要區(qū)分開，按揭貸款是滿足千家萬戶的購房剛性需求，所以該行積極支持住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。